Договор о намерениях заключить договор аренды и купли-продажи — бланки и образцы заполнения форма

Содержание

Образец соглашения о намерениях заключить договор

Договор о намерениях заключить договор аренды и купли-продажи - бланки и образцы заполнения форма

Договор о намерении заключить договор vs. соглашение о намерениях заключить договор: правовая природа

Письмо о заключении договора: образец

Образец протокола о намерениях заключить договор

Письмо о подписании договора: образец, правила составления

Договор о намерении заключить договор vs. соглашение о намерениях заключить договор: правовая природа 

Гражданское законодательство не предусматривает такого вида договоров, как соглашение о намерениях, при этом данный вид сделки широко используется в гражданском обороте.

Как указано в п. 1 ст. 420 ГК РФ, договором именуется соглашение, устанавливающее/изменяющее/прекращающее гражданское правоотношение.

Отсюда можно сделать вывод, что любой договор является соглашением, однако не любое соглашение можно назвать договором.

Соответственно, для квалификации соглашения о намерениях как договора оно должно обладать указанными выше признаками.

Определяя правовую природу соглашения о намерениях заключить договор, можно отметить, что оно сходно с предварительным договором, однако не соответствует всем требованиям к последнему, закрепленным в гражданском законодательстве.

Соглашение о намерениях на заключение договора в будущем, не обладающее признаками предварительного договора, не будет самостоятельным гражданско-правовым договором, поскольку оно не влечет соответствующих правовых последствий.

Однако на этот счет имеются 2 противоположные судебные позиции:

  • По мнению, изложенному в апелляционном определении ВС Республики Башкортостан от 14.07.2016 по делу № 33-13559/2016, соглашение о намерении заключить договор купли-продажи квартиры не может быть признано предварительным договором из-за его несоответствия требованиям ст. 429, 454. При этом суд указал, что отсутствующее обязательство не подлежит обеспечению задатком в смысле ст. 380 ГК РФ, ввиду чего переданная сумма, поименованная в соглашении о намерениях задатком, не порождает последствий, предусмотренных п. 2 ст. 380 ГК РФ.
  • По мнению, высказанному 9-м ААС в постановлении от 14.07.2015 № 09АП-24213/2015, отсутствие заключенного между сторонами предварительного договора в силу положений п. 2 ст. 421 ГК РФ не свидетельствует об отсутствии принятых на себя сторонами в соответствии с соглашением о намерениях с условием внесения обеспечительного платежа обязательств. 

Таким образом, соглашение (договор) о намерениях, несмотря на свою схожесть с предварительным договором, в некоторых случаях может быть самостоятельным видом гражданско-правовых договоров. 

Письмо о заключении договора: образец 

В ряде случаев для заключения договора необходимо направление так называемых заявок на заключение договора (такие письма часто используются при заключении договоров присоединения).

Важной особенностью, отличающей подобные письма от договора о намерениях заключить сделку, является то, что они не влекут за собой наступления каких-либо юридических обязанностей, в то время как договор нацелен на установление/изменение/прекращение гражданского правоотношения (ст. 153, 420 ГК РФ).

По своей правовой природе данные письма можно рассматривать как деловую переписку (ст. 434.1 ГК РФ), поскольку они только фиксируют желание одной из сторон заключить договор.

Однако стоит учитывать, что правовое значение такого письма будет зависеть от его содержания, поскольку при согласовании в нем предмета и существенных условий сделки подобное письмо может быть квалифицировано в качестве оферты или акцепта оферты.

Образец письма о заключении договора можно скачать по ссылке: Образец письма о заключении договора.

Образец протокола о намерениях заключить договор 

Протокол о намерениях заключить договор, так же как и письмо о заключении договора, не влечет за собой наступления каких-либо юридических обязанностей, но только в том случае, если в протоколе не содержатся обязательные договорные условия и он не обладает обязательной юридической силой, а является лишь фиксацией достигнутых договоренностей (например, постановление ФАС МО от 26.04.2013 по делу № А40-85381/12-45-576).

Для придания протоколу о намерениях договорной силы он должен обладать следующими признаками:

  • в нем должны быть согласованы предмет, существенные или иные необходимые условия для сделок данного вида;
  • буквальное значение условий протокола должно выражать общую волю сторон на заключение договора в будущем;
  • протокол должен быть подписан обеими сторонами с обязательным указанием их реквизитов. 

Образец протокола о намерениях заключить договор можно скачать по ссылке: Образец протокола о намерениях заключить договор. 

Письмо о подписании договора: образец, правила составления 

Письмо (протокол) о подписании договора, равно как и письмо о намерении заключить договор, как правило, составляется в тех случаях, когда одна из сторон предполагает сотрудничество с другой.

Рекомендуется отразить в письме следующую информацию:

  • причину или объект намерений стороны;
  • цели, преследуемые данным письмом;
  • иные условия;
  • реквизиты стороны. 

Образец письма о подписании договора можно скачать по ссылке: Образец письма о подписании договора. 

В заключение отметим, что в соглашении о намерении только фиксируется желание одной из сторон заключить договор.

При этом правовое значение такого соглашения будет зависеть от его содержания, поскольку в случае согласования в нем предмета и существенных условий сделки оно может быть квалифицировано как договор.

Источник: https://rusjurist.ru/dogovory/zaklyuchenie_dogovora/obrazec_soglasheniya_o_namereniyah_zaklyuchit_dogovor/

Соглашение о намерениях: Образец и пример заполнения бланка

В процессе ведения переговоров, изучения наиболее выгодных вариантов сотрудничества стороны нередко подписывают предварительный документ – так называемое соглашение о намерениях. Образец и готовые примеры которого, а также юридическая сила такого документа – обо всем этом в этой статье.

 Бланк соглашение о намерениях между юридическими лицами (word)

 Образец соглашение о намерениях (word)

Назначение документа

В юридической и деловой практике сложилась тенденция заключения предварительного соглашения, в котором стороны выражают свои намерения относительно будущего сотрудничества. При этому его могут подписать все заинтересованные стороны относительно любого значимого для них обязательства:

  • частные граждане;
  • индивидуальные предприниматели;
  • коммерческие организации;
  • бюджетные учреждения;
  • общественные объединения;
  • органы государственной власти и др.

Нередко документ также называют (предварительным) договором о намерениях. Это название отражает то, что в будущем всегда предполагается подписание основного договора. Однако договор предполагает обязательность его исполнения, поскольку является полноценным юридическим документом.

Вместе с тем в нем прописываются только определенные планы стороны, которые она пока не может признать своими обязательствами в силу разных причин:

  • выбор среди других вариантов, которые могут оказаться более выгодными;
  • неуверенность в текущей рыночной ситуации;
  • недостаточное количество материальных (в том числе финансовых) ресурсов для того, чтобы взять на себя обязательства именно в данный момент и др.

Таким образом, если речь идет именно о соглашении, то основная задача документа – зафиксировать свои планы и намерения на бумаге, поэтому документ выполняет сразу несколько задач:

  1. Партнеры признают и документально подтверждают определенные достижения на том или ином этапе ведения переговорного процесса.
  2. Стороны обязуются или же просто декларируют свои цели подписать основной договор (или сразу пакет договоров) с примерным или точным отражением срока. Это очень важный момент, поскольку юридическая сила документа во многом зависит от конкретных формулировок. Например, «стороны обязуются подписать договор не позднее года со дня составления настоящего соглашения» или «стороны планируют провести дополнительные переговоры для прояснения отдельных пунктов договора» – это разные формулировки, которые отражают неодинаковые ситуации.
  3. Наконец, в документе партнеры могут отразить также свое желание сотрудничать и по другим вопросам – например, провести тестирование продукции, производственных процессов, после чего снова провести очередные переговоры и принять окончательное решение о начале сотрудничества или же отказаться от него.

Преимущества и риски подписания

Таким образом, соглашение имеет свои преимущества по сравнению с основным договором:

  1. Оно не предполагает принятия конкретных обязательств.
  2. В то же время документ обязывает стороны проведение дальнейших переговоров и/или подписание соответствующего договора – по крайней мере, это обязательство имеет свою силу с точки зрения сохранения деловой репутации компании.

Риски, связанные с подписанием бумаги в том, что она далеко не всегда может быть приравнена к предварительному договору, поэтому и юридическая сила ее может быть сведена к минимуму (если нет конкретных формулировок об обязательствах). Вот почему в судебных разбирательствах договор практически всегда имеет большую силу по сравнению с соглашением.

Образец и примеры

В законодательстве нет ни понятия о подобном документе, ни, соответственно, его формы. Поэтому каждая компания вправе предложить собственный образец текста. При этом оно практически всегда содержит такие пункты:

  1. Исчерпывающие сведения о физическом или юридическом лице, которые позволят идентифицировать его среди других: ФИО, паспортные данные и контактная информация для частных граждан и полные официальные названия компаний (или ИП, общественных объединений и т.п.) с указанием юридического адреса и контактных сведений, а также ФИО должностного лица, которое выступает от имени компании.
  2. Собственно предмет, основная цель подписания документа – т.е. о чем именно партнеры сумели договориться на данный момент.
  3. Отражение будущих планов – стороны прописывают свои будущие цели (проведение переговоров, подписание нового документа). Они могут просто задекларировать их как свое намерение или же прописать как обязательство на будущее.
  4. Указание временных сроков исполнения обязательства – точных (не позднее года, в течение месяца и т.п.) или примерных.
  5. Описание роли каждой стороны, которую она предполагает взять на себя, когда партнеры начнут полноценно сотрудничать (покупатель и продавец, заказчик и исполнитель и т.п.).
  6. Отражение намерений о том, что в данный момент партнеры не возлагают на себя никаких юридических обязательств, т.е. сам по себе документ не порождает правовых последствий.
  7. Дата составления, подписи сторон, расшифровки подписей.

В качестве бланка можно использовать такой вариант.

Далее приводятся примеры реальных соглашений между разными сторонами.

Юридическая сила

Довольно часто считается, что оно само по себе выражает только представление о намерениях сторон, их планах проведения переговоров или подписания основополагающего документа в будущем. То есть сам по себе документ не играет особой юридической роли и потому не может быть использован в суде в качестве веского доказательства.

На практике очень многое зависит от содержания и особенностей формулировок.

Если суд усматривает в документе существенные стороны договора – предмет, права сторон, их обязательства, сроки подписания, то оно уже приобретает собственный юридический вес.

Таким образом, если по тексту партнеры берут на себя обязательство подписать основной договор, то юридические последствия неисполнения могут наступить (если контрагент обратится в суд).

Если же никаких конкретных обещаний не дается, а декларируются только планы (т.е. идет описание предполагаемых, но не обязательных действий), документ не может считаться договором в обычном понимании этого слова.

Вместе с тем оно имеет безусловную силу в деловом документообороте.

Дело в том, что по сути, эта бумага является письменным отражением текущей ситуации – той промежуточной точки переговоров, которую удалось достичь обеим сторонам.

Вот почему в деловой среде к документу относятся достаточно серьезно, поскольку в случае его неисполнения:

  • репутация компании ощутимо снижается, и контрагент может вполне распространить эту информацию по своим информационным каналам, приведя в качестве доказательства подписанный текст;
  • собственник, инвестор или другие ключевые лица компании могут обязать своих подчиненных (топ-менеджмент) пересмотреть свои позиции, исходя опять же из интересов деловой репутации компании.

Таким образом, даже если соглашение не содержит никаких определенных обязательств и обещаний, оно все равно оказывает своеобразное психологическое воздействие.

Поэтому в традициях эффективного ведения бизнеса сложилась тенденция постоянного исполнения всех взятых на себя обязательств, в том числе и промежуточного характера.

Однако при сравнении договоров и соглашений судом практически всегда предпочтение отдается именно в пользу первых.

Соответственно, если партнеры подписали именно предварительный договор (например, аренды), это имеет большую юридическую силу, чем соглашение (подробнее об этом – в следующем разделе).

Соглашение и предварительный договор

В гражданском законодательстве отсутствует как таковое понятие соглашения о намерениях. Однако присутствует такой вид документа, как предварительный договор. По форме и по названию он полностью совпадает с аналогичными основными договорами, например:

  • купля-продажа;
  • аренда;
  • поставка;
  • подряд;
  • мена и др.

При этом в процессе переговоров партнеры могут, хотя и не обязаны, подписать как сам предварительный договор, так и заключить соглашение о намерениях. Разница между этими двумя документами довольно существенная – ключевые отличия представлены в таблице.

сравниваемыйпризнак соглашение о намерениях предварительный договор
 отражение в законодательстве нет есть (статья 429 ГК)
наличие обязательств не предусматривается (стороны могут только задекларировать свои цели сотрудничества на ближайший период) предусматривается только одно обязательство: заключить основной договор на определенных условиях и в определенные сроки
проведение дополнительных переговоров как правило, отражается прямо в тексте (уточнение отдельных условий, детализация своих требования и т.п.) не предусматривается, поскольку речь идет только об обязательстве подписать основной договор
юридическая сила зависит от конкретных формулировок (т.е. от того, приравняют ли соглашение к предварительному договору или нет) полноценная юридическая сила, предусматривающая ответственность за неисполнение обязательств

Судебная практика

Как правило, переговорные процессы между компаниями длятся довольно долго (от нескольких месяцев до нескольких лет).

Поэтому даже по ходу ведения договоров появляется довольно большое количество документации, в которой отражается актуальное положение дел на том или ином этапе предварительного взаимодействия.

Поэтому судебная практика с использованием его  в деле в качестве дополнительного доказательства обычно учитывает и все сопутствующие документы, в том числе электронную переписку, телефонные переговоры, промежуточные договоры (если таковые были подписаны). При этом само содержание документа трактуется буквально, исходя из его непосредственных формулировок (статья 431 ГК).

Таким образом, основная задача суда – изучить возможность признания соглашения предварительным договором со всеми вытекающими юридическими последствиями. Подобное признание возможно при соблюдении одновременно нескольких условий:

  • в тексте четко отражается предмет соглашения (статья 429 ГК);
  • есть прямые формулировки прав и обязанностей сторон, а не просто декларирование своих целей;
  • есть четкие сроки исполнения этих задач (например, не позднее года с даты подписания, в течение 3 месяцев и т.п.).

Соответственно, ключевой риск стороны, которая предполагает, что подписание соглашение напрямую не влечет за собой принятие обязательств, состоит в том, что документ могут признать фактически предварительным договором, и тогда речь пойдет уже о мерах ответственности за неисполнение своих обязательств. По сути, возможны 2 альтернативных решения:

  1. Суд приравнивает документ к договору, и тогда несогласная сторона понуждается к его подписанию с соответствующим выполнением своих обязательств.
  2. Суд не признает текст как договор, поэтому никаких обязательств стороны не несут друг перед другом.

Источник: https://2ann.ru/kak-sostavit-soglashenie-o-namereniyax-zaklyuchit-dogovor/

Как составить договор о намерениях купли-продажи недвижимости

Как составить договор о намерениях купли-продажи недвижимости

Сделки купли – продажи недвижимости всегда сложные, ответственные и при этом крайне рискованные.

Никогда не знаешь как поведет себя другая сторона, какие возникнут препятствия  и с чем придется столкнуться во время проведения этой операции.

В связи с этим многие ищут любую возможность сделать будущую купле – продажу максимально безопасной и простой.

В этой статье мы расскажем о таком документе, как договор о намерениях купли – продажи недвижимости.

Именно он является одним из лучших гарантий того, что сделка не сорвется и пройдет так, как обговаривалось заранее.

Мы расскажем о том, зачем нужна эта бумага, как такой договор составляется и заверяется, перечислим список необходимых для него бумаг и затронем штрафы, которые затронут нарушителей.

Что это за договор и зачем он нужен?

С юридической точки зрения такого определения, как «Договор о намерениях купли – продажи» не существует.

Но в то же время этим термином обозначается предварительный договор купли – продажи, и это определение настолько широко распространено, что порой даже используется в официальных бумагах.

Договор о намерениях – документ строгой формы, который составляется между продавцом и покупателем и служит для того, чтобы отразить основные положения будущей сделки. Его главными задачами являются:

  • Фиксация стоимости покупки;
  • «Закрепление» недвижимости за будущим покупателем;
  • Определение прав и обязанностей сторон;
  • Указание штрафов, пени и компенсаций.

Нужно ли заверять?

Очень много вопросов касается темы заверения договоров о намерении у нотариуса.

Ответим сразу – законодательство не обязывает граждан заверять договоры о намерениях купли – продажи недвижимости у специалистов, так как хватает и обычной подписи. Однако эта процедура очень полезна по ряду причин:

  • Нотариус, заверяя документы, поможет выявить ошибки в договоре о намерениях, а так же обнаружить мошеннические действия одной из сторон;
  • У нотариуса можно заказать и правильно оформить все документы, необходимые для купли – продажи недвижимости;
  • Заверенный нотариусом договор о намерениях купле – продажи недвижимости проще использовать при спорах и разбирательствах в суде.

Как выглядит?

Как было сказано выше, договор о намерениях – документ весьма строгой формы. Он практически полностью идентичен стандартному договору купли – продажи, и составляется в следующей последовательности:

  • Наименование сделки;
  • Данные каждой из сторон: ФИО, адрес регистрации, паспортные данные, контакты;
  • Предоставляемые договором гарантии;
  • Описание порядка проведения будущей сделки;
  • Перечень обязанностей и прав сторон;
  • Сведения о кредитах, выданных для проведения сделки;
  • Полные сведения о стоимости недвижимости;
  • Данные о задатке;
  • Реквизиты для оплаты;
  • Способы разрешения спорных и конфликтных ситуаций;
  • Заключительные положения;
  • Реквизиты сторон и их подписи.

Как видите, ничего особенно сложного договор о намерениях купли – продажи собственности не содержит. Но при этом он достаточно точно описывает сделку и дает представление о всех её наиболее важных аспектах.

Образец

Скачать

Образец договора.doc
Бланк договора.doc

Что нужно для подготовки и использования?

Перейдем к пакету бумаг, который может понадобиться вам для подготовки договора о намерениях. Он немного меньше, чем полный пакет документов, требующихся для осуществления купли – продажи, но тем не менее достаточно разнообразен:

  • Удостоверения личности каждой из сторон;
  • Правоустанавливающие бумаги на недвижимость;
  • Кадастровый паспорт собственности;
  • Технический паспорт и план собственности;
  • Выписка из ЕГРП;
  • Выписка из домовой книги (при купле – продаже квартиры);
  • Свидетельств о праве на наследство (если имущество получении продавцом после смерти его владельца и еще не переоформлено);
  • Разрешение других собственников (если продается доля).

Чем грозит его несоблюдение?

Чаще всего договор о намерениях создается с одной единственной целью – избежать возможных проблем, споров и срыва сделок.

Именно поэтому особый упор при подготовке предварительного договора делается на пункты, касающиеся штрафов и урегулирования споров.

Так что ответ на вопрос «Чем грозит несоблюдение договора о намерениях?» очень прост – денежными взысканиями, которые в нем же и прописаны.

Еще одним важным пунктом является возможность нарушения договора, по которому внесена предоплата.

Как правило, именно она и будет служить для закрепления сделки, так как при нарушениях со стороны покупателя продавец оставит за собой право предоплату удержать, а при расторжении сделки продавцом покупатель получит и предоплату, и соразмерную компенсацию.

Источник: http://VseNaslednikam.ru/sostavit-dogovor-o-namereniyah-kupli-prodazhi-nedvizhimosti.html

Договор о намерениях

Договор о намерениях

Договор о намерениях – это документ, содержание которого напрямую не закрепляется в действующем законодательстве.

Но все же в Гражданском кодексе выделяется понятие, близкое этому. Так, в ст. 492 говорится о таком соглашении, как предварительный договор.

И хотя это не одно и то же, все-таки между данными значениями есть много общего.

В отличие от других договоров, предметом которых может выступать какое-либо имущество или товары, выполнение работ или оказание услуг, предметом соглашения о намерениях выступает еще один договор.

Как раз он и будет заключаться в будущем с целью передачи товаров или оказания услуг. При этом все действия будут происходить в соответствии с пунктами, содержащимися в соглашении о намерениях.

В каких случаях необходимо заключать договор

Соглашение о намерениях представляет собой договор, согласно которому его стороны в будущем обязаны будут заключить другой, основной договор.

Договор о намерениях заключается в тех случаях, когда обе стороны будущей сделки хотят закрепить свое сотрудничество. В нем прописываются все нюансы и тонкости будущего договора, причем их формулировка должна быть конкретной и ясной.

Например, может использоваться такое обозначение действий:

  • стороны намерены подписать данный договор в течение…;
  • срок, в течение которого стороны заключат соглашение, составляет… и т.д.

Только при наличии подобной конкретики договор будет обладать какой-то юридической силой. В ином случае документ могут вовсе не признать договором, поэтому и выполнение его условий для сторон станет необязательным.

и образец договора

Ознакомиться с образцом типового договора и его структурой можно в интернете, при этом чаще всего в примерах этого документы будут присутствовать такие пункты:

  1. Конкретная дата или период, в течение которого должен быть подписан основной договор.
  2. Примерная цена предмета договора: это может быть стоимостной диапазон продаваемых товаров, выполняемых работ или услуг.
  3. Наличие действий относительно привлечения к сделке третьих лиц – оценщиков, экспертов, посредников.
  4. Итог договора в виде решения о том, что переговоры будут продолжены.

Образец договора о намерениях на поставку морепродуктов

Если же в договоре не указаны временные рамки или срок действия главного договора, то к нему применяются общие номы Гражданского права относительно таких соглашений. Согласно им, срок действия договора будет составлять один год с момента его подписания.

Иногда в тексте документа встречается такой пункт, как «иные условия». Он может включать в себя:

  • необходимость и сроки предоставления всех необходимых документов (это могут быть сертификаты, лицензии);
  • перечень факторов, которые в рамках данного договора будут считаться обстоятельствами непреодолимой силы;
  • возможность одного из партнеров в будущем отказаться от совершения сделки;
  • возможные последствия, санкции и штрафы для стороны, которая не выполняет свои обязательства.

Как и все прочие договора, данное соглашение должно заключаться в двух экземплярах.

У каждого из партнеров должен быть один образец, который перед лицом закона будет обладать одинаковой юридической силой.

Если сторон соглашения больше (что вполне допустимо), количество необходимых экземпляров увеличится.

Форма договора – письменная, при этом наличие нотариального заверения не обязательно. Даже в этом случае договор о намерениях будет действителен в ходе судебного разбирательства, поскольку в суде во внимание всегда принимаются все имеющиеся документы.

Какое значение несет данное соглашение

Важным значением этого соглашения является еще и психологический аспект. При его заключении стороны обязуются выполнить определенные действия, то есть, по сути, дают обещание. А умение выполнять свои обещания и держать слово является одним из самых главных качеств бизнесмена.

Если он не выполнит условия договора, то может прослыть в деловых кругах несерьезным человеком, которому нельзя доверять и который не умеет выполнять свои обязательства. А вступать в деловые отношения с таким человеком не захочет никто из серьезных представителей бизнеса.

  Бланк договора о намерениях скачать (Размер: 28,5 KiB | Скачиваний: 8 665)

  Договор о намерениях аренды нежилого помещения скачать (Размер: 45,0 KiB | Скачиваний: 2 477)

  Образец договора о намерениях поставки товара скачать (Размер: 42,5 KiB | Скачиваний: 3 338)

Источник: http://MirBlankov.ru/dogovor-o-namereniyax/

Договор купли-продажи недвижимости в 2017 году — образец о намерениях, расторжение после регистрации

Процесс купли-продажи недвижимости требует особого подхода, так как отличается от продажи движимого имущества большими требованиями и имеет ряд некоторых особенностей.

Соблюдение данных моментов строго необходимо с целью положительного завершения процесса.

Основные моменты

Сделки с недвижимостью отличаются своими особенностями. Это касается существенных условий, иных моментов, а также самой процедуры регистрации права собственности.

Дело в том, что новый собственник получает свои права на объект не с момента заключения договора, а с момента его государственной регистрации.

Договор купли-продажи также должен соответствовать основным требованиям. По общему правилу, существенное условие всего одно – предмет договора.

Существуют и иные требования к тексту договора и каждая ситуация может существенно отличаться. Это зависит, в первую очередь, от типа объекта, который подлежит регистрации.

Кроме того, договор обязательно должен быть заключен в письменной форме, однако его нотариальное удостоверение требуется лишь в ограниченных случаях.

Определения

Договор купли-продажи Это документ, который определяет особенности отношений продавца и покупателя относительно передачи объекта права собственности, их взаимные права и обязанности и иные условия, на которых объект подлежит передаче от одного лица другому
Недвижимость Тип собственности, который в силу своих особенностей не подлежит фактическому перемещению. Это может быть земельный участок и различные строения
Существенные условия сделки Условия, при отсутствии которых сделка не может считаться заключенной
Регистрация недвижимости Процесс установления нового собственника и его внесение в специальный реестр
Предварительный договор Сделка, в которой указываются условия договора, который будет заключен в будущем, а также намерение лиц на совершение такой сделки
Рассрочка Это условие, при котором оплата договора производится частями в пределах установленного предела времени
Расторжение договора Возвращение отношений сторон на уровень, который существовал до заключения договора

С какой целью создается

Договор купли-продажи необходим с целью регламентации взаимоотношений между сторонами, а также последующей его регистрации.

В соответствии с требованиями законодательства, договор купли продажи недвижимости считается заключенным с момента завершения процедуры регистрации и никак не раньше.

То есть фактически, новый собственник получает права, а также бремя содержания объекта только после проведения сделки в Росреестре или в МФЦ.

Законодатель требует государственной регистрации абсолютно всех сделок с недвижимостью. Так, купля-продажа, дарение, рента и даже договора аренды (за исключением краткосрочных) должны пройти соответствующую процедуру.

Действующие нормативы

Регулирование правоотношений в сфере регистрации недвижимости производится на основании следующих правовых актов:

Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) Основной правовой акт, цель которого – установление правовых основ договорных отношений, а также отношений относительно некоторых прав, в том числе по поводу недвижимости и её реализации
ФЗ «О регистрации недвижимости» Устанавливает процедуру перехода права собственности от одного лица другому, то есть определяет сам процесс регистрации купли-продажи
ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) Определяет отношения, связанные с обременением объектов недвижимого имущества

Иные правовые акты, которые косвенным образом влияют на процедуру, также имеют важное значение и должны быть учтены, в зависимости от ситуации.

При возникновении спорных моментов можно порекомендовать изучить судебную практику, которая позволит лучше изучить ситуацию и определить перспективу разрешения конфликта.

Составление договора купли-продажи недвижимости

Договор о намерениях – это предварительный договор купли-продажи объекта. Он составляется тогда, когда стороны планируют заключить сделку в будущем и на данный момент решают закрепить факт документально и определить возможные условия и ограничения.

В договоре может быть указан аванс или задаток, который покупатель передал продавцу в качестве обеспечения исполнения сделки. Разница у данных понятий есть.

Так, если от исполнения договора откажется продавец, то задаток возвращается в двойном размере, а аванс – в одинарном. Бланк договора купли-продажи недвижимости можно скачать здесь.

Если отказывается покупатель, то задаток вовсе не подлежит возврату, как и в случае отказа продавца.

Существенные условия

Существенных условий по сделкам о купле-продаже недвижимости всего одно или два, в зависимости от ситуации:

Предмет договора, то есть данные, достаточные для идентификации передаваемого объекта собственности А именно его кадастровый номер, адрес, площадь и так далее
Указание на лиц Которые имеют права пользования данный объектом (если продаётся жилое строение)

В договоре необходимо указать полные реквизиты сторон сделки, то есть их паспортные данные или данные правоустанавливающих документов (если продавец или покупатель – юридическое лицо).

Указывается представитель и реквизиты доверенности, если договор подписывает доверенное лицо. Форма договора купли-продажи недвижимости всегда письменная.

Нотариальное удостоверение требуется только тогда, когда имеет место быть продаже доли в праве собственности на строение, в остальных случаях – это право, но не обязанность сторон сделки.

Регистрация соглашения в Росреестре

Договор подлежит обязательной регистрации в Росреестре или в МФЦ. Если процедуру не провести, то переход права собственности не считается действительным, он фактически не будет осуществлён.

Регистрация производится в несколько этапов:

  1. Согласование условий сделки между сторонами.
  2. Сбор всей необходимой документации.
  3. Подписание текста договора.
  4. Подача документации в отделение Росреестра и фактическая регистрация сделки.
  5. Получение документации (заверенного экземпляра договора и выписки из ЕГРП).

Если продаётся доля, то будет обязательна дополнительная стадия перед фактической регистрацией – нотариальное заверение сделки.

Если договор заключался с рассрочкой платежа, стороны вправе включить в текст договора необходимость наложения обременения, которое в будущем снимается после исполнения обязательства в полной мере.

Образец заполнения

Текст договора заполняется в простой письменной форме и обязательно содержит следующие сведения:

  1. Наименование документа, а также дата его заключения и название муниципального объекта, на территории которого он заключался.
  2. Реквизиты сторон сделки на основании документов, удостоверяющих их личности или правоустанавливающих документов.
  3. Предмет договора, то есть реквизиты продаваемого объекта собственности.
  4. Права и обязанности сторон, а также дополнительные обстоятельства, которые стороны посчитают нужный включить в текст.
  5. Подписи сторон сделки.

Правильно составленный договор передаётся для государственной регистрации и только после этого переход права собственности считается осуществлённым.

По поводу предварительного соглашения (о намерениях)

Стороны вправе заключить предварительное соглашение, которое зафиксирует обязательство заключения договора в будущем и его условия.

Такой документ может содержать условия об авансе или задатке, а также иные условия передачи объекта.

Срок действия соглашения

Договор, зарегистрированный должным образом, считается осуществлённым, поэтому понятие срока давности по отношению к нему не применяется.

Понятие срока действия может быть применено по отношению к предварительному договору, который содержит срок, в течение которого сделка между сторонами должна быть заключена.

Порядок нотариального оформления

Если стороны пришли к выводу о такой необходимости, или если данная процедура обязательна в данной ситуации (при продаже долей в строениях), договор подлежит нотариальному удостоверению.

Процесс проходит следующим образом. Стороны обращаются к нотариусу, который заверяет уже готовый документ или составляет новый, по желанию сторон.

: расторжение договора купли продажи — неоплата

Далее документ передаётся в Росреестр для завершения процедуры перехода права собственности.

Процедура расторжения

Договор может быть расторгнут таким же способом, которым стороны его заключили. То есть для расторжения нотариальной сделки потребуется снова обратиться к нотариусу.

Если стороны не могут договориться о расторжении, сделать это можно будет только в судебном порядке.

Для этого подаётся исковое заявление, содержание которого указывает на необходимость расторжения по определённым причинам (нарушение условий договора или закона).

Договор купли-продажи недвижимости должен быть составлен в соответствии с имеющимися законодательными требованиями.

Если в нём будут отсутствовать существенные условия, Росреестр не проведёт сделку ни при каких обстоятельствах, а это означает невозможность перехода права собственности от предыдущего собственника к новому.

Источник: http://yurday.ru/dogovor-kupli-prodazhi-nedvizhimosti/

Нюансы при оформлении предварительного договора купли-продажи по образцу 2017 – 2018 года

При переоформлении недвижимости (в нашем случае при продаже или покупке квартиры), большинство сделок носят длительный характер и заключаются лишь через некоторое время после того, как подходящий вариант жилья найден и достигнута устная договорённость между продавцом и покупателем.

Для того чтобы максимально себя обезопасить и избежать ненужного риска, заинтересованные стороны составляют и подписывают предварительный договор купли-продажи квартиры.

Зачем заключать предварительный договор?

Фактически, после подписания предварительного договора, недвижимость не переходит от одного собственника к другому.

 Этот документ лишь гарантирует заинтересованным сторонам, что квартира будет продана конкретному лицу, на определенных условиях, за оговоренную сумму и в назначенный срок.

Подобное соглашение составляется при возникновении различных ситуаций, препятствующих покупателю или продавцу сразу совершить официальную сделку по распоряжению недвижимостью с последующей ее регистрацией в соответствующих службах.

При этом ситуации могут быть действительно самые разные:

  • нехватка финансовых средств или каких-либо документов;
  • отсутствие физической возможности у заинтересованного лица прибыть в госструктуры для
  • оформления документов в определенный срок;
  • покупка недвижимости в новостройке, которая в эксплуатацию уже сдана, но как собственность застройщиком еще не оформлена;
  • проверка правоустанавливающих документов одной из сторон, занимающая иногда довольно продолжительное время.

Все очень индивидуально, здесь перечислены лишь наиболее распространенные, но далеко не все возможные причины заключения договора.

В связи с тем, что заключенный предварительный договор купли-продажи недвижимости имеет юридическую силу, его нарушение влечет за собой правовые последствия.

Заинтересованные стороны должны максимально ответственно подойти к его составлению. Это поможет избежать ненужного финансового риска и прочих неприятностей впоследствии.

Требования к оформлению

Договор должен быть оформлен в письменной форме. По желанию заинтересованных лиц он может быть составлен и заверен в нотариальной конторе, но эта процедура не обязательна.

В договоре должны быть четко прописаны все индивидуализирующие сведения квартиры (предмета договора) и прочие существенные условия, которые позже будут указаны в основном документе.

В удостоверенном подписями документе формулировки должны быть предельно четкими, чтобы исключить возможное недопонимание между сторонами и двоякое их толкование.

Если какая-либо из сторон уклоняется или открыто отказывается от заключения итогового договора, оппонент может обратиться с заявлением на неправомерные действия в суд и потребовать соблюдения предварительного контракта с выплатой неустойки и возмещением убытком в полном объеме.

В соответствии с законодательством, в предварительном договоре должны быть прописаны все условия, в полном объеме определяющие будущую сделку купли-продажи квартиры.

Предмет договора (объект недвижимости) и его характеристики:

  • местоположение (область, город, фактический адрес);
  • размер общей и жилой площади;
  • этажность дома;
  • этаж;
  • количество комнат;
  • технические характеристики помещений.

Цена, за которую продавец намерен продать, а покупатель купить данную квартиру.

Способ взаиморасчетов – банковский перевод, наличные, жилищный сертификат, ипотека и пр.

Наличие или отсутствие каких-либо претензий по продающейся недвижимости у покупателя.

Реквизиты сторон: ФИО, паспортные данные (когда, где и кем выдан, номер и серия, код подразделения), место регистрации.

Если одной из сторон сделки является представитель организации или юридическое лицо, то необходимо указать:

  • ФИО представителя, номер и дату доверенности;
  • наименование юридического лица;
  • организационная и юридическая форма;
  • регистрация местонахождения;
  • номер лицензии.

Если сделка происходит по доверенности, то прилагается ее ксерокопия.

Срок действия договора, то есть указывается конкретная дата сделки, до которой должно произойти заключение основного договора купли-продажи.

Заключение основного договора и перерегистрация права на собственность, по согласованию участников сделки, обычно допускается и до указанного в предварительном договоре срока. Такие действия не противоречат законодательству.

Если конкретная дата не указывается, то, в соответствии с нормами Гражданского кодекса РФ, основное соглашение должно быть подписано сторонами не позднее чем через год после подписания предварительного договора.

Предоплата, наличие или отсутствие вносимого задатка или аванса.

Результаты фактической проверки правоустанавливающих документов на недвижимость (свидетельство), в том числе: отсутствие или наличие по квартире споров или обременений (отчуждения, залоговых обязательств, ареста и пр.).

Указание лица, которое несет расходы при оформлении будущей сделки.

Штрафные санкции, предусмотренные для стороны, отказывающейся от совершения сделки в указанные сроки.

Наличие или отсутствие прописанных лиц в квартире на момент подписания предварительного договора.

Образец предварительного договора

Утвержденного типового бланка предварительного договора купли-продажи квартиры не существует.

Каждая сделка с недвижимостью индивидуальна и учитывать обстоятельства конкретной ситуации: личности покупателя и продавца, их финансовые возможности, наличие оформленного комплекта документов на квартиру, технических характеристик недвижимости и т.п.

В зависимости от обстоятельств, в предварительном договоре должны быть учтены и дополнительные условия, которые могут как-либо повлиять на успех заключения сделки.

Вместе с тем, в тексте, как минимум, должны быть отражены существенные условия, указанные выше. Именно они регламентируются нормами гражданского законодательства.

Для минимизации всевозможных рисков разработку и подготовку образца лучше доверить профессионалам — нотариусу, риелтору или агенту, занимающемуся продажей недвижимости.

Специалист составит бумагу таким образом, чтобы обязанности и права сторон были описаны в полном объеме, поможет подобрать нужные формулировки и заполнить все графы контракта без ошибок, опечаток и помарок.

Типовой бланк предварительного договора купли-продажи квартиры можно скачать тут.

Что такое договор намерения купли-продажи квартиры?

Соглашение о намерениях – всего лишь документ, показывающий, что две стороны (покупатель и продавец) согласны совершить между собой некую сделку, вследствие чего квартира перейдет от одного хозяина к другому за определенную сумму.

Договор намерения купли-продажи квартиры – неравнозначный, но наиболее близкий по содержанию документ к предварительному соглашению купли-продажи.

В законодательстве такая формулировка, как «намерение» четко не прописана. И все же, несмотря на определение и отсутствие юридической базы, такие соглашения существуют.

Как избавить себя от рисков при заключении договора о намерениях?

Договор о намерениях может стать равнозначным предварительному соглашению, только в том случае если текст составлен таким образом, что при прочтении явственно показана обязательность подписания по его итогам основного документа.

Для этого следует подойти к его составлению максимально серьезно.

В теле соглашения о намерении необходимо прописать обязательства сторон, правильно подобрать грамотные формулировки. Все условия должны быть четко зафиксированы, без витиеватых фраз, которые можно трактовать двояко.

Нельзя использовать при составлении текста договора о намерении фразы типа: «заинтересованные стороны планируют заключить еще одно соглашение» или «стороны собираются уточнить…».

Только при соблюдении приведенных условий письменно оформленное соглашение о намерении будет считаться равносильным предварительному договору и, соответственно, будет обладать юридической силой.

При заключении соглашения о намерениях не вносится задаток или аванс в счет уплаты за квартиру. Так как при возникновении форс-мажорных ситуаций получить уплаченную сумму будет очень проблематично.

Для чего нужно соглашение о намерениях?

Несмотря на отсутствие юридической базы, соглашение о намерениях имеет и практическое значение, поскольку позволяет:

  • закрепить на бумаге договоренности, достигнутые сторонами на переговорах;
  • установить вероятную ценовую границу;
  • согласовать обращение к риелтору или оценщику;
  • обсудить обязательные пункты будущих переговоров;
  • исключить вероятность непонимания сторон.

Помимо этого наличие письменного документа при возникновении имущественных споров дает возможность доказать свои права в суде.

: Предварительный договор и его исполнение

В консультации юриста разъясняется порядок исполнения предварительного договора купли продажи недвижимости и сложности, с которыми можно столкнуться при этом.

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 703-18-46 (Москва)

+7 (812) 309-91-23 (Санкт-Петербург)

8 (800) 333-45-16 доб. 193 (Регионы)

Это быстро и бесплатно!

Источник: http://PropertyHelp.ru/kvartira/kuplya-prodazha/predvaritelnyi-dogovor.html

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

×
Рекомендуем посмотреть